关于农村资产（房产）抵押问题的探讨
伴随着我国经济的持续高效发展，城市化产业发展基本达到饱和状态，农村产业市场正如雨后春笋般迅速发展起来，但是，由于我国城镇收支的差异化，农村经济落后，发展面临最大的问题就是资金，而农村土地承包经营权和农民住房财产权(简称“两权”)是农民两项主要的资产，也是农村目前仍在“沉睡”的资产。对于没有固定收支作为贷款担保，加之我国对农村土地承包经营权存在诸多问题的情况下，用房产抵押向银行申请贷款就是获取资金的最佳渠道。本文就农村资产（房产）抵押问题结合本人在金融实践中遇到的案例就农村资产抵押产生到法院强制执行过程进行探讨，从而总结农村信用社（农村商业银行）对农村资产抵押产生的风险及预防风险提出建议。
一、农村资产（房产）抵押产生的背景
我国经济高速发展，农民仅依靠传统单一的耕种已不能满足经济增长对家庭收支的需求，农户不得不寻求新经济产业来支撑家庭的生存发展。随着国家宏观调控对农村经济发展的扶持，西部大开发、扶贫大开发等各种政策的出台，产业扶持带给了农村加速发展的大好时机，因此，农村经济转型如雨后般春笋迅速发展起来。过去农民主要以耕种维持生活，包括乡镇街道所居住家庭大多都耕种土地，只有街道很少部分以经营百货为生，微型企业屈指可数。
产业转型，必然需要资金的支持，随着产业发展对融资需求的不断加大，农户不得不向银行申请贷款，在农村，绝大多数家庭住房都只有一套，在产权属性方面多为住房，土地性质主要为宅基地、集体土地，针对贵州实情，尤其在偏远乡镇国有土地性质比例低。因此农户能够向银行申请贷款可实现担保的就只有自己居住的房产。
如某支行客户张某、陈某，两人系夫妻关系， 2013年向某支行申请贷款30万元用于经营砖厂，担保物为自己在街上的住房，产权单一，土地性质为集体土地，市场价值约50万，同年张某还是一个砂石厂的股东，当时在某乡的微型企业屈指可数，但随着经济高速发展，政策支持，微型企业已遍布到各村组，数量上已翻番。
二、农村金融机构贷款开展面临的压力
企业要发展，必然离不开银行的支持，银行要生存，必然要创收盈利，在我国，农村金融机构主要以农村信用社（农村商业银行）为领头军，而农村信用社（农村商业银行）贷款产品单一，农户理财主要以存定期为主，农户对贷款的需求面较广但量非常小，对于农村金融机构的发展是一个较大的考验，因此，对其接受农村资产（房产）抵押也正成为农村信用社（农村商业银行）贷款改革的选择路径之一，这也是农村信用社（农村商业银行）服务“三农”的诚意体现。
当前，农村金融机构大多网点贷款增幅缓慢，就其原因体现在普通农户对贷款需求单一，75%农户贷款用于建房，25%农户贷款用于其他，随着新农村建设快速发展，农村房屋改造基本接近尾声，加之国家对危房改造的补贴，农户对建房资金的需求也越来越少，因此，农村金融机构接受农村产业转型农户产业发展抵押贷款申请迫在眉睫。
三、农村产业经营面临种种困境导致金融机构不良资产增加
在农村，发展产业大多以微型企业为主，微型企业可以得到政府的扶持，但微型企业产品单一，企业主多为农民，对生产经营、管理等诸多方面都不具备专业性知识，后期也未参加专业性培训，况且，一家人基本都投入到生产经营上，企业主在其他方面几乎无产业发展即无其它收入，因此一旦出现经营亏损或者其他意外风险将面临破产。
如客户张某、陈某，在某支行申请贷款后，由于经营管理不善，砖厂效益低下，加之发生意外事故，企业经营收入一落千丈，经济严重紧张，砂石厂股权变卖，最终企业破产，家庭开支出现困难，个人对生活失去信心，整天无所事事，对于银行贷款更是无所畏惧。
在农村，以张某为代表的微型企业较多，他们都有许多的共同之处，企业未投保，包括所请工人，一旦出现事故或者经营不善没有其他资金来支撑，而且他们的银行贷款一般都是一次性贷出投入到生产经营上，想获取二次贷款的可能性非常小，首先他们已经没有可以抵押的资产，其次他们的经营也出现问题无法满足银行贷款条件，当然，对于他们经受不起亏损的打击也是他们最终走向失败的原因之一。
企业的亏损甚至破产，必然增加银行不良资产，银行为实现债权不得不采取必要措施维护自己的权利。
四、金融机构实现债权债务的方式方法
金融机构实现债权债务一般采取两种途径，一是与债务人进行协商变卖资产进行偿还，二是采取诉讼方式实现债权债务，即充分运用法律手段主张实现债权，保证资产损失的最小化。
五、农村资产（房产）执行难的问题
多年以来，执行难一直是我国司法界的一大困扰，申请执行人的合法权利长时间得不到实现，尤其在基层法院，农村资产（房产）普遍存在搁置，究其原因主要体现在以下几方面：
1.在基层法院的众多案件中，农村资产（房产）被执行人为农民，纵观全国基层法院执行案件，凡涉农资产案件的结案率一向偏低，原因主要是农民可供执行的财产较少，在抵押资产（房产）中，借款人大多为抵押标的一套房产，强制执行后对其基本生存都无法保障，根据我国《民事诉讼法》的规定：被执行人及其抚养的生活必需品及生活必须费用享有豁免权，这是生存权高于债权在执行制度中的具体体现；
2.农村资产市场对于房产多出现有价无市的现象，尤其随着农民向城市化进军的时代，在农村或者乡镇购买一套房产也完全能够在当地的县级及以上城市购买一套住房，导致法院在拍卖或者变卖时无人竞拍出现流拍;
3.农村资产土地性质多为宅基地或者集体土地，导致购买人在竞拍或者变买后办理产权上对户籍有所限制，依据现行法规，农村房屋不能向本集体经济组织之外的农民转让，从而外来人员对资产购买设定了门槛；
4.因农村的一些陈旧观念，认为被执行房产不利于居住或者其他一些风俗习惯所致：
5.基层法院人力限制，我国基础法院普遍存在人手不够，导致执行案件长期处于排队搁置阶段。
6.强制执行后，鉴于无人竞拍或者协议购买，大多资产（房产）最终都只能采取以物抵资进行处理，导致银行不动产资产增加，出现死板资产，不利于银行长远发展。
六、对贵州省农村信用社针对农村资产（房产）抵押存在的问题及建议
当前，贵州省农村信用社网点遍布全省各乡镇甚至村组，是贵州金融机构网点最多的银行业机构，网点的遍布必然在管理上会出现差异，由于各县信用联社（农商行）为单独法人，在省联社的领导下有自己独立的内部管理机制，对于在农村资产抵押方面的要求有所不同，因此在实现债权时也有自己独立的主见。
纵观农村金融机构农村资产抵押贷款，大多出现抵押物估值与市场价有所差异，主要体现在抵押物成本上，农村及乡镇房产修建在土地上需要较大成本，按实际成本折算要高于市场交易价，因此，在变卖或者拍卖资产时难以执行。如何在农村更好的开展金融工作才是农信员工应审慎的问题，在此方面，本人有如下建议：
1.加强员工综合素养培训，树立正确的人生观、价值观，紧密结合省联社精神，做时代先锋，提升企业整体文化形象；
2.狠抓机遇，充分利用扶贫大开发、西部大开发等政策机遇，开发农村金融市场，大力支持农村产业发展，充分了解市场、分析市场，把重心工作随着市场发展倾向进行转移；
3.加大农村产业发展贷款担保力度，把担保物重点转移在权利易于实现的标的上，同时建议对大额贷款担保采取联保担保方式，易于在执行时实现权利；
4.完善内部相关合同条款，加强内部制度建设，强化风险排查力度，从源头降低风险；定期开展普法培训，提升员工法律意识；
5.各行社加强交流合作，取长补短；
6.有权部门向人大代表及相关部门提请完善农村资产（房产）权利转移的法律法规及政策文件。